オフィス移転の基礎講座(オフィスビル選びのポイント)

オフィス移転検討時に押さえておきたい
ポイント

最近の傾向は?

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今回は、第4回に引き続き、ビルを選定するポイントをお話しします。

最近のオフィスビルのスペックは?

2011年の東日本大震災を契機に、BCP対応に優れたビルがつくられるようになりました。街角の工事現場の看板やビルパンフレットで、BCP対応策として、以下の3つのセールスポイントを最近よく目にします。(1)免震構造、(2)異系統2回線受電、(3)非常用発電機(72時間15VA/m2です。

免震構造
建物の基礎部分に特殊なゴム層などを入れて地盤と絶縁し、地震エネルギーが地盤から建物に伝わるのを防ぐ仕組みです。
異系統2回線受電
本線と予備電源線の電力をそれぞれ異なる変電所から供給を受ける方式です。本線の変電所、本線で事故が発生した場合、自動的に予備電源線に切り替わりますので、安心です。
非常用発電機
本線と予備電源線とそれぞれの変電所で事故が発生し、供給がストップした場合、ビルの非常用発電機より利用可能な電源(15VA/m2)を供給します。

免震構造

免震構造

オフィスビルの構造には免震構造の他に耐震構造や制震構造があります。建物の柱や壁などの強度で建物の倒壊を防ぐのが耐震構造で、地震が建物に伝わったあとで、その揺れを吸収するのが制震構造です。そして、地震の揺れが建物に伝わらないようにするのが免震構造です。免震構造のビルは制震構造のビルに比べて建物の変形が3/4から1/2程度に抑えられると言われています。

その他の最新ビルスペックでは、省エネを実現するために、室内に侵入する熱を低減する“LOW-Eガラス”や、LED照明、人感センサーや照度センサーを用いた照明器具などが採用されています。また、貸室内を広く使うために、マンションによく採用されているアウトフレーム工法を用いて、外周の柱を貸室外部に出し、貸室内に柱のないオフィス空間を実現したビルも登場しています。

ビルを見学する際に抑えておきたいポイント

ビルパンフレットには、ビル側に都合が悪いことは記載されていないと考え、実際に現地に赴いて、ビルを見学しながら見落としがちな項目をチェックしましょう。
一般的に仲介会社に見学のアレンジをお願いすると、仲介会社が用意したハイヤーで、10時から11時の間、もしくは14時以降の時間帯で、ビルを見学することがほとんどです。これでは、最寄り駅からビルまでの距離、昼食などをとる飲食店などの周辺環境のチェックはできません。また、朝の通勤時間帯や昼食時間帯のエレベータの混み具合はわかりません。
また、現地に赴かないとわからないこととして、窓と外周の柱の間の数十センチの何も置けない無駄なスペースがあったりします。(パンフレットでは窓と外周の柱はくっついて表現されています。)
その他、空調費は共益費に含まれるのか?空調の運転時間は?時間外空調費は?などのランニングコストはどうか? 容量は足りるのか? 足りなければ、増設出来るのか? トイレの数は足りているのか? 同じビルの他の入居テナントは?近くに競合会社はいないのか?等々、現地に赴かないとわからないチェック項目があります。見学を成功させるためには、ビルの最寄り駅から出発し、ビルのエントランスが混みあう時間帯の前後に見学しましょう。また、事前にチェックリストを作成し、見学後、採点し、見学したビルを相対評価することも大切です。
では、次回、最終回は、今後のオフィスビルマーケットの見通しです。

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