オフィス移転の基礎講座(オフィスビル選びのポイント)

ビル選定の基本4条件

4条件とは?その順位付けは?

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オフィス移転のビル探しは結婚相手を探すのに似ている

ビル探しは結婚相手を探すのによく似ていると言われています。
新しいビル(若く容姿端麗)で、ハイスペック(高学歴)で、駅から近い(実家に近い)ビルが理想ですよね。でも、上をみればキリがないですし、時間をかけて理想を追求すれば、よいビル(相手)が見つかるとも限りません。また、よいビル(相手)が見つかっても、決断に迷っていると、ライバルにとられてしまうということがよくあります。
ビル探しは、目移りする前にどこかの時点で決める覚悟が必要です。事前に(1)賃料、(2)坪数(スペース効率性)、(3)立地、(4)移転時期、のビル選定の基本4条件を具体的に、かつ、明確にしておくことが成功のポイントです。

オフィス移転のビル探しは結婚相手を探すのに似ている

ビル選定の基本4条件のチェックポイント

それでは、ビル選定の基本4条件のチェックポイントをご紹介します。

賃料
ビルの賃貸交渉を進めていく過程で、入居後一定期間の賃料が無料になる(フリーレント契約)場合や、貸主側が移転費用の一部負担する場合がよくあります。このような条件を契約期間で平準化した賃料を実質賃料(均し(ならし)賃料)と言い、契約書に記載される表面賃料と区別されます。交渉過程でより多くのオプション(条件)を勝ち取ることにより、実質賃料を抑えることができます。事前にどのようなオプション(条件)があるかを把握しておくことで、交渉を優位に進めることができますので、一度調べておくことをお勧めします。
坪数(スペース効率性)
柱が窓まわりから突き出ていたり、スペースの中央にあったり、ビル形状は様々です。紹介されるオフィススペースの坪数に柱や壁が含まれているでしょうか?オフィススペースの坪数には、柱や壁が含まれた契約面積で記載されています。ですので、ビルを借りる際には、実際使うことができる有効面積を把握しておく必要があります。一般的に契約面積は、壁や柱の芯を基準に算出される壁芯面積で表されます。裏を返すと、賃貸スペース内に柱があれは、実際に使えないスペースに余分な賃料を払うということとなります。また、賃貸スペース内に柱がある場合、約10%有効面積が減ると言われていますので、必ず確認をしましょう。
立地
移転によって、社員の通勤交通費がアップしたり、顧客先への交通費がアップしたりする場合があります。新橋エリアから賃料の安い台場エリアに移転したが、“ゆりかもめ”を利用した社員の通勤交通費が増額となってしまい、賃料削減分が、通勤交通費の増額分で相殺されてしまった例があります。このように移転によって、賃料単価が下がっても、これらの経費によって賃料削減効果が相殺されてしまうことがありますので、事前調査を行っておくことをお勧めします。
移転時期
第三回のコラムでもお話ししましたが、オフィスマーケットはビルの需給関係や景気で変化します。同じビルでも、借り手優位の市場の賃料と、貸し手優位の市場の賃料は大きな違いがあります。同じビルでも入居時期によって、坪あたりの賃料が5,000円も違うケースもあります。
賃料が上がる局面か、下がる局面かで、賃料が大きく変わりますので、移転する時期にも注意しましょう。

ビル形状によるメリットとデメリット

ビル形状によるメリットとデメリット

ビルの形状により、それぞれメリットやデメリットがあります。三枚おろしのビル(エレベーターコアでオフィスが2つのエリアに分断されるビル)では、ゾーン間の移動がしづらく、コミュニケーションがとりにくいといわれています。一方、長方形の長辺の片側にエレベーターコアが寄っているビルでは、ゾーン間の移動はしやすく、見通しがよいのでコミュニケーションはとりやすい特徴はあります。ただし、長方形の短辺の片側にエレベーターコアが寄っているビルは、出入口が1か所のため、来客導線と社員導線が重なってしまい、セキュリティに不安が生じてしまうデメリットがあります。このようにビルの形状によって、適したオフィスの在り方がありますので、一度専門家に相談しましょう。

ビル選定の基本4条件に優先順位を

このようにみてきたビル選定の基本4条件に、企業の移転の目的を鑑みて、優先順位をつけましょう。
企業によって、基本4条件の優先順位は違います。同じビルでも、入居時期や入居面積によって賃料はマチマチですし、周辺の相場(競合するビルの賃料)、景気動向、ビルの稼働状況、貸主の政策を見極めることが重要です。そして、何より、最優先の条件(軸)をブラさずに、ビルを探せば、最良のビル(パートナー)が見つかるはずです。

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