オフィス移転の基礎講座(オフィスビル選びのポイント)

オフィスビルの市場動向を知る

空室率、賃料は?

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移転先オフィスビルの“賃料”と“空室率”の関係

オフィスビルを決定する際、“賃料”はとても重要な要素です。
その “賃料”に大きな影響を与えるのが、“空室率”です。“空室率”とは、限定された地域における全オフィステナントの貸床面積のうち、空いている貸床面積の割合を指すもので、大手ビル仲介会社や不動産会社が調査し公開しています。
一般的に、“空室率”が上がれば、それに伴い“賃料”が下がり、“空室率”が下がれば、それに伴い“賃料”は上がります。
好景気になれば、企業の設備投資が活発になり、企業規模を拡大し、オフィスニーズの需要が高まり、“空室率”が下がり、それに伴い“賃料”が上がります。反対に不況になり、リストラが始まれば、オフィス面積を縮小しようとして、“空室率”が上がり、それに伴って“賃料”が下がります。
また、新しいオフィスビルが竣工すると、供給できる貸床が増加するので、“空室率”が一時的に上がり、“賃料”も一時的に下がります。

オフィスビルの“賃料”と“空室率”の関係

オフィスビルは、東京23区でどのくらいあるの?

オフィスビルは、東京23区でどのくらいあるの?

オフィスの空室率の母数にあたるオフィスビルの貸床面積は、どのくらいあるのでしょうか?
東京23区に限れば、約1万棟、貸床面積で約1,000万坪のオフィスビルがあります。また東京都のエリア別にみると、都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)に約7割、都心3区(千代田区、中央区、港区)に約5割を占めていると言われています。
このようなデータをみると一部の地域にオフィスビルが集中していることが分かります。

移転先ビルの空室率や賃料をどのように捉えたらよいのか?

2000年以降の“空室率”“賃料”は、景気と連動して、複数回の上下動を繰り返して推移しています。
都心で新築ビルが大量供給された2003年に“空室率”はピークを迎え、リーマンショック前の2007年に“賃料”はピークを迎えました。一般に、ビル供給が多く、空室率が高ければ、移転したい企業はビルを探しやすく、借り手市場になり、賃料は下降します。逆にビル供給が少なく、企業のオフィスニーズが旺盛なら、貸し手(ビルオーナー)市場になり、賃料は上がり、ビルを探しにくくなります。“空室率”需給の均衡点は5%と言われ、5%を上回ると借り手市場、5%を下回ると貸し手市場と言われています。オフィス移転を考える際、探すエリアの空室率や賃料動向を注目するのは勿論ですが、23区の床面積の70%を占める都心5区の近年の動向を参考に移転検討されることも重要です。

どのように空室率や賃料を捉えたらよいのか?

“空室率”や“賃料”をみる際に注意が必要

大手ビル仲介会社や不動産会社より“空室率”“賃料”が、公表されますが、各社異なった数値です。これは、公表する会社によって調査エリアや該当ビルの条件が異なるため、違いが出てしまいます。また、“賃料”については、公表する会社によって、共益費を含めた場合と含まない場合がありますので、比較する上で注意が必要です。
複数社の“空室率”“賃料”をみる際は、公表する会社の調査条件を確認するよう注意しましょう。

エリアによって、入居期間が異なる??

エリアによって“空室率”“賃料”が異なるのと同様に、エリアによっても入居期間は異なります。一般的に、入居期間は約10年と言われていますが、エリアによって、入居期間のばらつきがあります。ここ数年成長著しいIT企業が好む渋谷エリアでは、10年以内に移転してしまう企業が多いです。一方、丸の内や大手町のビルに入居している日本を代表する重厚長大企業は、10年以上同じビルに入居しているケースがみられます。

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